Der zukünftige Bauherr steht nicht nur vor den Fragen der Finanzierung, der Auswahl der Hausbaufirma und welche Inneneinrichtung im neuen Einfamilienhaus passen würde. Im Dunkel liegt oft das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und der Kommune, der öffentlichen Hand. Erschließungskosten, Straßenbaubeitrag, Nebenkosten und Baugenehmigung sind nur einige der Fragen, auf die wir gerne eine Antwort geben.
Die Stadt, beziehungsweise Kommune, in der ein Grundstück liegt hat immer ein Wörtchen mit zu reden, beziehungsweise ist Ansprechpartner und gesetzgebendes und ausführendes Organ für Immobilienbesitzer. Und in diesem Zusammenhang sollten sich Hausbauer bereits im Vorfeld mit einigen Bestimmungen und auf sie zukommenden Kosten beschäftigen. Wir haben Antworten auf die wichtigsten Fragen zusammengestellt.
Muss ich als Bauherr für die Anliegerstraße vor dem Baugrundstück zahlen?
Grundsätzlich finanziert sich die Instandhaltung für Anliegerstraßen aus den Steuereinnahmen der betreffenden Kommune. Jedoch gibt es keine Garantie dafür, dass sich die Gemeinde in der Zukunft für den Ausbau der Straße entscheidet und dann geht es auch an Ihren Geldbeutel. Dabei kalkuliert die Gemeinde alle Bereiche der Anliegerstraße, so auch den Fahrradweg, Beleuchtungen, Entwässerung sowie Grünflächen.
In Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern zum Beispiel verlangen die Kommunen per Gesetz Straßenbaubeiträge von den Anliegern. Das bedeutet, dass bei Anliegerstraßen auch 75 Prozent der beitragsfähigen Kosten und bei Hauptstraßen 25 Prozent verlangt werden dürfen, jedoch lohnt hier ein Blick in die Satzungen der Kommune, um den genauen Prozentsatz zu wissen.
Welchen finanziellen Aufwand muss ich als Bauherr eines Einfamilienhauses für die Erschließungs- und Anschlusskosten einkalkulieren?
Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Wie viel Bauherren für die Erschließung und den Anschluss ihres Grundstückes zahlen müssen, hängt von der Größe und Bebaubarkeit des Grundstücks, vom Umfang der Arbeiten und von den gemeindlichen Satzungen ab. Kosten können anfallen für den Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie an die Netze für Trink- und Abwasser, Strom, Telekommunikation und eventuell auch Gas oder Fernwärme. Muss für das neue Heim erst eine Straße gebaut werden, treibt das die Kosten gewaltig in die Höhe. Ansonsten hängt der Finanzaufwand stark von der Entfernung zu möglichen Hauptanschlussstellen ab. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf eines Baugrundstücks deshalb immer beim zuständigen Bauamt, wie hoch etwa die Erschließungs- und Anschlusskosten ausfallen können. So vermeiden Sie böse Überraschungen, denn bei unerschlossenen Grundstücken kann leicht eine größere fünfstellige Eurosumme zusammenkommen. Bereits erschlossene Grundstücke sind in der Regel entsprechend teurer.
Muss ich mich an den Kosten beteiligen, wenn die Kommune gerade die Straße ausbaut bevor ich das Grundstück kaufe?
Hier stellt sich nur die Frage, wer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe durch die Kommune tatsächlich Eigentümer ist und entscheidend ist die Grundbucheintragung, so sieht es das so genannte „Kommunalabgabengesetz“ in Brandenburg vor. Sollte also die Bekanntgabe durch die Kommune in Haus flattern, jedoch die grundbuchamtliche Vermerkung noch nicht erfolgt sein, ist die zivilrechtliche Einklagung der Kosten beim Verkäufer darstellbar. Hier lohnt sich jedenfalls ein Blick in den Notarvertrag, der die Übernahme solcher Kosten regelt. Wenn die Baumaßnahme aber noch nicht begonnen hat und der Bescheid liegt vor, muss der Verkäufer die Anlieger- und Erschließungsbeiträge zahlen, so das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB.
Wozu benötige ich als Bauherr eine Baugenehmigung?
Erst einmal sollte man in die betreffende Landesbauverordnung schauen. Denn dort ist genau geregelt, ob man eine Baugenehmigung braucht für sein Bauvorhaben. Bei Neubauten und Anbauten auf jeden Fall, bei Modernisierungen und Umwandlungen von Nutz- zur Wohnfläche kann das Vorhaben auch nur Meldepflichtig sein, ohne eine Baugenehmigung.
Jedenfalls bietet die Baugenehmigung die sicherere Alternative, um sein Bauvorhaben rechtlich konform durchführen zu können, so wie beantragt. Wenn also keine so genannten „bauordnungsrechtlichen oder bauplanungsrechtlichen“ Gründe dagegensprechen, wird die Baugenehmigung erteilt und gilt für drei Jahre. Ergo muss das Bauvorhaben auch innerhalb dieser drei Jahre begonnen werden, oder eine Verlängerung bei der Kommune beantragt werden.
Im zweiten Teil werden wir weitere Antworten geben, worauf man als Bauherr oder Eigentümer einer Immobilie achten muss, wenn man An- und Umbauten vornimmt und welche Unterlagen man für die Baugenehmigung benötigt.