Wer ein Haus baut oder als Immobilieneigentümer An- und Umbauten vornehmen will, muss sich mit den zuständigen Behörden der Kommune auseinandersetzen. Für Baugenehmigungen braucht es viele Unterlagen, aber nicht alle Anbauten sind genehmigungspflichtig. Wer also einen Wintergarten, eine Garage oder Sonnenkollektoren anbauen will, sollte unbedingt vor dem Baubeginn einiges mit der Gemeinde klären.
Irgendwie ist alles im deutschen Recht geregelt und auch das Baurecht stellt da keine Ausnahme dar. Wie in Teil I beschrieben bedarf es bei einem Neubau eines Hauses einen Bauantrag und eine reine Bauanzeige reicht hier nicht aus. Doch welche Unterlagen benötigt man für den Antrag und welche Anbauten sind nur anzeigepflichtig? Wir geben die Antworten:
Welche Unterlagen muss ich für die Baugenehmigung einreichen?
Das ist von der Baumaßnahme und der Kommune abhängig und ein vorheriger Anruf ist sicherlich hilfreich, da ja nicht jedes Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist. Falls notwendig müssen die Bauantragsunterlagen von einem bauvorlagenberechtigten eingereicht werden, also einem Architekten oder Bauingenieur und dann bitte in zweifacher Ausfertigung.
Neben dem Antrag selbst bedarf es einer Beschreibung des Bauvorhabens, den Lageplan und die Bestandspläne, einen Auszug aus dem jeweiligen Liegenschaftskataster, den Grundrissen aller Geschosse, sowie Schnitte und Ansichten des Objektes. Der Experte muss dann noch den Nachweis der so genannten „gesicherten Erschließung“ beibringen.
Stichwort Nebenkosten beim Grundstückskauf, was kommt auf mich zu?
In Brandenburg werden 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer fällig. Umso besser ist es, wenn man ein „bauträgerfreies Grundstück“ erwirbt und getrennt davon die Immobilie, also das Haus an sich. Auf Letzteres zahlt man keine Grunderwerbsteuer.
Zu der Steuer addieren sich noch 1,5 Prozent für den Notar und die grundbuchamtliche Eintragung. Aber auch die finanzierende Bank hält für die Sicherheitsbestellung die Hand auf und gegebenenfalls muss ein Makler bezahlt werden.
Tipp: Man sollte circa 13 Prozent des Kaufpreises als liquides Kapital beim Hauskauf bereithalten, da diese Kosten meist sofort bezahlt werden müssen.
Muss ich das gekaufte Grundstück bebauen?
Mit einem Wort: Nein. Haben Sie das Grundstück von einem Privatmann oder Firma erworben, sind Sie, zeitlich unbegrenzt, nicht zum Bau verpflichtet. Einzig ein Kauf von der öffentlichen Hand selbst kann eine Bauverpflichtung nach sich ziehen, dies ist dann aber im Kaufvertrag dargelegt.
Benötigt man für einen Garagenanbau eine Baugenehmigung?
Wenn man eine Garage einschließlich der überdachten Stellplätze mit einer Wandhöhe von bis zu drei Metern und einer Grundfläche von maximal 30 Quadratmetern errichten will, ist dies verfahrensfrei. Je nach Kommune ist eine vorherige Kontaktaufnahme mit dem Bauamt aber ratsam, da ggf. eine Anzeigepflicht besteht.
Welche baurechtlichen Verpflichtungen muss ich für einen Wintergarten beachten?
Da Wintergärten auch dem Wohnzwecke dienen, ist eine Bauanzeige oder ein Baugenehmigungsverfahren notwendig. Hier sind jedoch die Voraussetzungen und Bestimmungen der Bundesländer und Gemeinden sehr unterschiedlich. Ist der am Haus anliegende Wintergarten nicht größer als 15 Quadratmeter, bedarf es keiner Baugenehmigung. Bei größeren Wintergärten muss eine Baugenehmigung beantragt werden.
Achtung: Ob man einfach einen Wintergarten bauen darf, ist der Satzung der Gemeinde zu entnehmen. Denn wer aufs grate Wohl los baut kann eine Stilllegung der Baustelle riskieren, den Rückbau und noch ein Bußgeld obenauf. Ebenfalls ist darauf zu achten, ob das Haupthaus denkmalgeschützt ist, dann bedarf es weiterer Genehmigungen anderer Behörden.
Hilfestellung bei allen An- und Umbauten bietet die zuständige Baubehörde der Gemeinde.
Müssen Photovoltaikanlagen genehmigt werden?
Meist ist der Aufbau von Kollektoranlagen genehmigungsfrei, sofern sie auf dem Dach oder Außenwandflächen verbaut werden. Hier ist dann aber der Eigentümer selbst für die baurechtlichen Vorschriften verantwortlich, nicht die Gemeinde, da die Anbringung nicht von staatlicher Seite auf seine baurechtliche Zulässigkeit hin überprüft wird.
In Brandenburg können Solaranlage als so genannte Flachdachanlagen bis zu einer Fläche von 10 Quadratmetern und einer Bauhöhe von maximal 60 Zentimetern genehmigungsfrei verbaut werden. Darüber hinaus besteht eine Genehmigungspflicht.
Im Resümee ist die Hinterfragung für die Notwendigkeit einer Baugenehmigung bei der örtlichen Kommune der erste Schritt, wenn man sich mit dem Gedanken an Neu-, An- und Umbauten seiner Immobilie beschäftigt. Neben diversen Unterlagen, die Experten erstellen müssen, können Bauvorhaben, die trotz Genehmigungspflicht erstellt werden, zu harten Strafen führen. Also unbedingt vorher fragen, nicht sofort die Bagger rollen lassen.