Vor dem Verkauf der eigenen Immobilie stellen sich viele Fragen. Vor allem aber, wie hoch der Verkaufspreis am realen Immobilienmarkt sein kann. Dabei sind Fragen zur Lage oder der Bauweise ebenso zu stellen, wie Details zu überprüfen, die den Preis positiv, oder auch negativ beeinflussen können. Mit einer Checkliste kann man auch ohne einen Experten den möglichen Verkaufserlös einschätzen.
Lage, Lage, Lage … und die Bauweise. Diese Merkmale sind zum Großteil für die aktuell richtige Einschätzung des Verkaufspreises einer Immobilie entscheidend. Jedoch wie schon in Teil I beschrieben können viele Details den Verkaufserlös positiv beeinflussen. Und so kann man sich relativ nahe an den Marktwert herantasten, bevor man einen Gutachter oder Experten hinzuzieht.
Doch welche Faktoren können die Immobilie negativ beeinflussen und trotz der guten Lage und Bauweise den Verkaufserlös schmälern?
Eigenschaften, die den Verkaufspreis der Immobilie negativ beeinflussen
– Bei Immobilien, die zwischen 1950 und 1970 erbaut wurden, ist ein Punktabzug notwendig, da sowohl die Verwendung schlechter Baumaterialien ebenso negativ zu buchen schlagen, wie auch ein möglicher Instandhaltungsrückstau.
– Keine, oder nicht ausreichende Wärmedämmung und eine Energieeffizienzklasse ab C und schlechter.
– Hohe Instandhaltungsrückstände und noch bevorstehende und notwendige Sanierungen an Dach, Fassade etc..
– Die Immobilie verfügt über veraltete Heizanlagen, zum Beispiel Nachspeicheröfen.
– Die Installationen der Heizungsrohre und Stromkabel sind auf Putz verlegt.
– Auch eine Raumhöhe von unter 2,60 Metern wirkt sich negativ auf den Verkaufspreis aus.
– Ein fehlendes Gäste-WC, sowie fehlende Stauräume wirken verkaufsmindernd.
– Die Raumarchitektur beziehungsweise Aufteilung der Räume ist unmodern oder zu individuell. Dies gilt auch für ungewöhnliche Erker, Dachgauben oder spezielle Fensterformen.
– Alte und zu viele Bäume auf dem Grundstück.
Doch wodurch kommt es oft zu Fehleinschätzungen beim Verkaufspreis?
– Aufgrund der aktuellen Marktlage und weil das Thema Preisexplosionen am Immobilienmarkt überall präsent ist meinen viele Verkaufswilige, dass dies auch für die eigene Immobilie gelten muss. Dabei ist Rostock nicht Berlin und Kiel nicht München.
– Man verbindet sich im Laufe der Jahre emotional mit den eigenen vier Wänden und schließt vor allem positive Erinnerungen mit in die Kalkulation ein. Doch man kann nur einen realen Wert verkaufen und keinen überschätzten, subjektiven und individuellen Wert.
– Oft orientiert man sich an Onlineportalen und dort mit vergleichbaren Inseraten. Jedoch liegen diese meistens 10 bis sogar 15 Prozent über dem üblichen und regionalen Verkaufswert.
– Im Laufe hat man viel investiert und diesen monetären Wert möchte man gerne mit einkalkulieren. Jedoch wird einem kein Käufer die Reparatur- und Handwerkerleistungen eins zu eins bezahlen.
– Viele Immobilienbesitzer nutzen seit Jahren das Dachgeschoss oder den Keller, auch wenn diese als Nutzfläche ausgewiesen sind. Diese Räumlichkeiten sind keine vollwertigen Wohnräume und können ergo nicht mit den gleichen Maßstäben betrachtet werden.
– Auch der so genannte Bodenrichtwert ist nur, wie der Name schon sagt, ein „Richtwert“, der sich sowohl positiv als auch negativ nach der erfolgten Kalkulation entwickeln kann.
Es gibt viel zu beachten, wenn man den Verkaufspreis ermitteln will
Und hier der wohl ratsamste Tipp: Zuerst sollte man sich selbst einen Eindruck verschaffen, um einen realen Verkaufserlös ermitteln zu können. Dafür bietet unsere Checkliste ausreichende Merkmale und Faktoren, um einem marktfähigen Preis nahe zu kommen. Ferner kann einem kein Makler einen Bären aufbinden, die ja gerne damit kommen und erklären „Ihr Einfamilienhaus verkaufen wir als Villa … bitte rechts unten den Alleinauftrag unterschreiben“.
Und doch macht es Sinn die Immobilie von einem Experten im Anschluss zu taxieren, oder das Gespräch mit Fachleuten zu suchen. Denn nichts ist für den Verkaufserfolg schlechter, als ein „heiß“ gelaufenes Inserat der eigenen Immobilie.
Und noch ein gut gemeinter Rat an alle verkaufswilligen Immobilienbesitzer
Auch wenn es um den realem und aktuellen Wert einer Immobilie geht, so kauft man alles im Leben mit der gehörigen Portion Emotionalität, zumindest wenn es um Eigennutzer geht. Und bevor Sie nun ganze Horden an Kaufinteressenten durch das Haus lotsen, noch ein paar Tipps, die man vor dem Verkauf annehmen sollte:
– Die Immobilie sollte sauber und gepflegt daherkommen und die Außenanlagen ebenfalls. Befreien Sie Ihre Immobilie vor den Besichtigungsterminen von Unrat und sehr individuellen Gegenständen. Versuchen Sie einen modernen und nicht aufdringlichen Spirit ins Haus zu zaubern.
– Auch das Sammeln und Sortieren aller relevanten Unterlagen gehört zum Standard, um den Kaufinteressenten einen guten Einblick in Sanierungsrechnungen, Garantien etc. bieten zu können.
– Investieren Sie ein paar Euro, die tausende wert sein können. Das kann von ein paar Grünpflanzen, über eine neue und preiswerte Küche bis zum Bepflanzen der Balkonkästen gehen. Denn Frauen, darüber muss man sich bewusst sein, schauen nach anderen Dingen als Männer.
– Fertigen Sie ein kurzes Exposé an in dem Bilder ebenso enthalten sind, wie relevante Daten zur Immobilie. So haben Sie etwas, dass Sie den Interessenten mitgeben können – eine „Gedankenstütze“, die viel Wert sein kann.
Am Ende will man den Höchstpreis erzielen und als Immobilieneigentümer betrachtet man selbst das kleine Einfamilienhaus als Villa. Und der Kaufinteressent? Der möchte nur den Preis für einen Schuppen für Ihr hart bezahltes Häuschen berappen. Und doch gibt der Markt das her, was möglich ist. Also prüfen und überprüfen Sie die Immobilie realistisch und die finanzielle Kirsche auf dem Eis ist dann Ihr Verkaufstalent.