Irrtümer im Baurecht sind keine Seltenheit – Mängel sind ein Musterbeispiel, denn oftmals bleibt der Bauherr auf den Kosten zur Behebung von auftretenden Baumängeln sitzen – auch zu Recht? Erfahren Sie, wann wer für welche Mängel aufkommen muss.
Immobilienmarkt/Baurecht
Das enorm niedrige Zinsniveau begünstigt momentan das Investitionsklima. Besonders Immobilien sind gefragt, da sie als sichere Geldanlage gelten. Dementsprechend wichtig erscheint es, die baurechtlichen Grundlagen als Bauherr und Investor zu kennen. Ähnlich wie bei Mietverträgen existieren auch bei Bauverträgen oftmals Irrtümer.
Ein wichtiges Thema stellen Mängel dar. Während den Arbeiten oder häufig auch erst nach Fertigstellung und Abnahme der Immobilie fallen dem Bauherren Mängel auf. Nicht selten führen solche Mängel zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Verjährungsfrist entscheidend
Entgegen eines weitverbreiteten Irrtums bleibt der Anspruch auf Mängelbeseitigung des Bauherren gegenüber dem bauausführenden Bauunternehmen auch nach Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls ohne Vermerk erhalten. Entscheidend ist, ob ein Bauvertrag nach dem Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe – und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) abgeschlossen wurde. Rechtlich gibt es einige Unterschiede, die für verschiedene Bauvorhaben vorteilhaft sein können. Ein Anspruch auch Mängelbeseitigung beträgt nach der VOB 4 Jahre und nach dem BGB 5 Jahre – auch nach Abschluss. Bis zum Stichtag haftet also das bauausführende Unternehmen für auftretende Mängel – auf welche Art und Weise sie behoben werden liegt allerdings im Machtbereich des Unternehmens selbst.
Welche Mängel müssen behoben werden?
Grundsätzlich gilt, dass das Bauunternehmen innerhalb der Frist dazu verpflichtet ist, auftretende Mängel zu beseitigen. Das gilt auch dann, wenn durch den Mangel noch kein Schaden entstanden ist. Behoben werden muss ein Mangel auch dann, wenn der Raum oder der Teil der Immobilie, in dem sich der Mangel befindet, vom Bauherren nicht genutzt wird. Bei optischen Mängeln verhält es sich allerdings anders. In der Regel sind die Gerichte deutlich großzügiger mit den Bauunternehmen, wenn es um die Beseitigung von rein optischen Mängeln geht. Meist erfolgt eine Abwägung, ob der Aufwand im Verhältnis zum tatsächlichen Ergebnis steht. In jedem Fall darf der Mangel aber nicht vom Bauherren schuldhaft herbeigeführt worden sein. Der Mangel muss im Zusammenhang mit dem Bau stehen.
Im Streitfall während der Bauphase kann der Bauherr dem bauausführenden Unternehmen eine Frist für die Mängelbeseitigung setzen. Im Falle dessen, dass der Bauherr den Vertrag kündigen möchte, wozu er das Recht hat, sollte er das schriftlich ankündigen, da Vertragsführungen dies oftmals für eine rechtswirksame Kündigung vorsehen.
Red.: R. Klatt