Ehe bedeutet im Regelfall Zugewinngemeinschaft und bei einer Scheidung scheiden sich sowohl Vermögen, als auch Schulden. Doch was bedeutet dies für Baufinanzierungen und wie sollten unverheiratete Paare mit ihrem Immobilienbesitz umgehen? Wir geben Tipps, um nachhaltige Regelungen zu schaffen, damit die Immobilie im Trennungsfall nicht zum Damoklesschwert von Existenzen wird.

Ja, wer heiratet, heiratet in monetärer Hinsicht für die Zukunft. Vermögen und Schulden gehören beiden Teilen, in der Regel. Umso wichtiger ist ein Ehevertrag, wie in Teil I bereits beschrieben, das ideale Instrument, um im Nachhinein Klarheiten zu schaffen.

Unverheiratete Paare und die Frage nach dem Grundbuch

Bei verheirateten Paaren stehen meist beide Eheleute im Grundbuch und sind juristisch ergo gemeinschaftliche Eigentümer. Kauft jedoch ein unverheiratetes Paar ein Haus, so entscheidet der Eintrag im amtlichen Grundbuch. Wer dort steht, ist Eigentümer.

Tipp: Wer unverheiratet eine Immobilie gemeinsam finanziert sollte darauf achten, dass beide im Grundbuch eingetragen sind. Ein notarieller Vertrag ist für unverheiratete unabdingbar wichtig. Darüber hinaus sollte man alle Rechnungen der Immobilie aufheben um den Nachweis erbringen zu können, wer wieviel Geld bezahlte, wie der nachfolgende Fall bestätigt …

Ein unverheirateter Mann klagte gegen seine ehemalige Partnerin, die den Hauskredit aufnahm und im Grundbuch stand. Er selbst hatte acht Jahre lang 50 Prozent der Kreditraten gezahlt und sah sich somit als Miteigentümer. Doch der BGH gab der Frau Recht und wies die Klage ab, da die Zahlungen des Mannes im gleichen finanziellen Rahmen lagen, die er auch für eine Mietwohnung hätte zahlen müssen. Der Anspruch wurde unter AZ XII ZR 132/12 abgelehnt.

Wie trennt man eine Immobilie im Falle einer Scheidung?

Ein Haus in der Mitte durchsägen ist sprichwörtlich nicht möglich. In den meisten Fällen wird die Immobilie verkauft, oder einer verbleibt dort und löst den anderen finanziell aus. Welche Entscheidung soll man treffen, bevor das Familiengericht für das ehemalige Paar handelt und das Haus unter den Hammer kommt?

• Man einigt sich auf den Verkauf der Immobilie. Für verheiratete Paare ein „sauberer Schnitt“ und weitaus besser, als eine strittige Zwangsversteigerung, die unter Umständen 30 Prozent weniger Verkaufserlös erzielt. Auch ist ein offizielles Verstehen gegenüber den Kaufinteressenten von Vorteil, um keinen negativen Eindruck zu hinterlassen, so Immobilienexperten. Aber Achtung: Ist das Haus vor weniger als 10 Jahren erworben worden, fällt Spekulationssteuer an.
• Einer verbleibt in der Immobilie und zahlt den anderen aus. Dafür ist oft eine neue Finanzierung notwendig, wenn der ausziehende Teil nicht aus dem Privatvermögen des Bleibenden befriedigt werden kann.
• Wenn man sich noch gut versteht ist eine Vermietung auch eine Alternative. Hier kann die zukünftige Mieteinnahme die Kreditraten decken, ohne das sich einer der beiden Eigentümer im Nachgang verschulden muss.

Tipp: Im Ehevertrag kann und sollte nicht nur die Eigentumsfrage geklärt sein, sondern auch der Umgang mit der Immobilie im Trennungsfall. Bei veränderten Lebenssituationen, zum Beispiel wenn Kinder eine Rolle spielen, sollte der Ehevertrag hier hingegen angepasst werden.

Das Nutzungsrecht der Immobilie im Scheidungsfall

Jede Beziehung hat ihre Eigendynamik. Und oft wird im Streit der Seesack gepackt und die Immobilie Hals über Kopf verlassen. Das mag emotional richtig sein, rechtlich jedoch ein möglicherweise fataler Fehler. Denn wenn kein Ehevertrag besteht, verliert der überschnell Ausziehende das Nutzungsrecht an der Immobilie, selbst wenn er der Alleineigentümer ist.

Tipp: Lassen Sie sich als Ausziehender schriftlich bestätigen, dass sie das Nutzungsrecht an der Immobilie behalten und vielleicht in einem Jahr wieder bewohnen, wenn keine Einigung beider Parteien dorthin gehend besteht.

Im Kern und ohne Ehevertrag ist die Auszahlung des ausziehenden durch den verbleibenden Part gesetzlich verpflichtend. Die Grundlage dieses Ausbezahlens ist der Marktwert und der im Grundbuch ratifizierte Eigentumsanteil. Doch was tun, wenn die finanziellen Mittel nicht ausreichen? Das verraten wir in Teil III unserer kleinen Reihe.