Der Erwerb einer Immobilie stellt die meisten zukünftigen Hausbesitzer vor viele Fragen, denn die Entscheidung für ein Eigenheim ist eine der wichtigsten, die man im Leben trifft. Die Erfüllung des Wunsches nach einer umfassenden Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse erfordert grundlegende Überlegungen, umfassende Planungen und das richtige Finanzkonzept.
Dieser Regelkatalog soll Ihnen dabei helfen, auf dem Weg der Entscheidung zu einem für Sie optimalen Ergebnis zu gelangen.

Kann ich mir eine selbst genutzte Immobilie leisten?
Welcher Haustyp passt am besten zu meinen individuellen Bedürfnissen?
Was wird durch den Kaufvertrag geregelt und was macht der Notar genau?
Sollte ich erst das Grundstück suchen, dann die Hausbaufirma, oder umgekehrt?

Diese und weitere Fragen möchten wir hier in einer chronologisch sinnvollen Reihenfolge beantworten, jeweils ergänzt um hilfreiche Tipps aus der Immobilienpraxis.

Bin ich ein typischer Hausbauer und erfüllt ein Hausbau meine Wünsche?

Zuerst sollte man sich selbst gut einschätzen und überprüfen, ob man in Zukunft wirklich im vollen Umfang für sein Wohneigentum verantwortlich sein möchte und kann.
Denn neben aller Freude am guten Leben im Eigenheim, gibt es auch immer allerhand zu tun. Sei es die defekte Therme oder ein tropfender Wasserhahn – diese scheinbaren Kleinigkeiten können für manch einen schnell zu einer Herausforderung werden – weil ja nicht jeder Immobilienbesitzer gleichzeitig auch ein versierter Hobbyhandwerksmeister sein kann.  Wo vorher meist der Vermieter verantwortlich war, ist man jetzt selbst in der Pflicht.

Kann ich durch den Erwerb einer Immobilie langfristig Geld sparen?

Zunächst: eine Immobilie gehört in Deutschland seit langem zu den wertbeständigsten Geldanlagen. Vor allem in den vergangenen Jahren konnte der Wertzuwachs von Immobilien die Inflation auffangen; in einigen Regionen wie Berlin und in den anliegenden Gemeinden steigerten sich die Immobilienpreise aufgrund steigender Nachfrage stetig. Hinzu kommt, dass die Zinsen für Baukredite in den letzten Jahren dauerhaft so niedrig waren wie nie zuvor. Angesicht der Rekord-Niedrigzinssätze von ca. 2,5 Prozent ist ein Hauskauf auch für Normalverdiener erschwinglich und lukrativ geworden. Also insgesamt sind die finanziellen  Rahmenbedingungen jetzt sehr günstig, um eine Immobilie zu erwerben und zu bebauen.

Um abzuwägen, welche finanziellen Vorteile man erwarten kann, sollte man sich seine aktuelle Bruttokaltmiete vor Augen führen. Das heißt zur Nettokaltmiete die Betriebskosten ohne Heizkosten addieren. Diesen monatlichen Mietzins erhält bislang Ihr Vermieter für die Nutzung der Wohnung, die allerdings immer sein Eigentum bleiben wird, egal wie lange Sie dafür Miete zahlen.

Für eine Baufinanzierung bringen Sie in den meisten Fällen einen vergleichbaren monatlichen Betrag auf – sind aber Besitzer des Eigenheims und werden schließlich auch der Eigentümer. Langfristig ergibt sich daraus ein selbsterklärender Spareffekt – zudem steigt der Wert der Immobilie unablässig.

Welche Kosten kommen auf mich zu?

Der Kauf eines Hauses kann mit einem günstigen Baukredit nicht komplett bezahlt werden. Es kommt eine Reihe weiterer Kosten hinzu, die sogenannten Kaufnebenkosten. Rechnen Sie grob mit 7,5 bis 15 Prozent der Kaufsumme, die an zusätzlichen Kosten bei einem Hauskauf entstehen – für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer. Kalkulieren Sie Ihr Budget also lieber etwas großzügiger als zu eng, denn auch nach dem Einzug ins neue Heim sollte ausreichend Einkommen vorhanden sein, um das alltägliche Leben zu finanzieren.

Die Kosten im Einzelnen:

– Kaufbetrag für die Immobilie: Grundstückskaufpreis plus Baukosten
– ggfs. Kosten für den Makler (ortsüblich sind bis zu 7,14 % inkl. MwSt.)
– Kosten für den Notar
– Kosten für die Grundschuldbestellung der finanzierenden Bank
– gegebenenfalls Kosten für Architekturleistungen
– Grunderwerbssteuer (Brandenburg: 5 %, Berlin: 6 %)
– Gebühren für die Eintragung im Grundbuch
– Kosten für eventuell erforderliche Renovierungen
– Kosten für eventuelle Umbauten
– Kosten für die neue Einrichtung
– Kosten für die Außenanlagen (z. B. Gartengestaltung, Zaun)

Die Entscheidung ist gefallen. Womit beginnen?

Sie sollten planvoll vorgehen. Die nachfolgenden Schritte und Tipps sollen Ihnen dafür eine Orientierung geben:

Schritt 1: Das Gespräch bei der Hausbank

Bevor Sie sich nach einem Haus oder Grundstück umschauen, gehen Sie zu Ihrer Hausbank und sprechen mit Ihrem Berater über den Immobilienwunsch. So erfahren Sie am ehesten, bis zu welcher Summe Sie einen Baukredit beanspruchen könnten, denn Ihre Hausbank kann Ihre finanzielle Situation am besten einschätzen. Auch bekommen Sie eine Vorstellung davon, wie viel Eigenkapital erforderlich wäre.

Mit Ihrer Hausbank können Sie zunächst ein tragfähiges Finanzierungskonzept entwickeln, zu dem Sie dann von anderen Banken, Bausparkassen und Versicherungen Vergleichsangebote einholen sollten, um schließlich die für Sie die besten Konditionen zu finden. Lassen Sie sich von den Baufinanzierern auch umfassend über mögliche Bauförderprogramme – also Fördermittel für privaten Immobilienerwerb und Hausbau – beraten.

Bitte beachten Sie: Auf die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen steuerlichen Vorteile können Sie sich als Käufer nur dann verlassen, wenn sie sie vor Vertragsunterzeichnung von einem Steuerberater haben prüfen lassen.

Schritt 2: Die Auswahl der richtigen Wohnlage und des Grundstückes

Oft entscheiden der Arbeitsort und das Vorhandensein von Schulen und Kitas über den Standort des zukünftigen Zuhauses. Planen Sie langfristig, denn was heute passt, könnte schon nach wenigen Jahren nicht mehr ideal sein.

In Großstädten wie in Berlin, München oder Hamburg sind Immobilien oftmals viel zu teuer, oder geeignete Grundstücke sind schwer zu finden. Ein Ausweichen auf angrenzende Gemeinden ist hier oft die richtige Wahl.

Informieren Sie sich vorab genau, wie die Infrastruktur in der Gemeinde und deren Umgebung aussieht. Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, stehen öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung, bieten Schulen und Kitas eine gute und umfassende Begleitung Ihrer Kinder? In den Rathäusern der Städte und Gemeinden erfahren Sie viel über die Planungen und Vorhaben – über künftige Straßen, neue Verkehrsanbindungen und vieles mehr.

Wichtig:  Vor dem Grundstückskauf oder dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie einen Blick ins Grundbuch werfen, um die Eigentumsverhältnisse, eventuelle Vorkaufsrechte, Nutzungsbeschränkungen oder Lasten auf dem Grundstück zu prüfen.

Schritt 3: Neubau oder Bestandsimmobilie

Bei einer Bestandimmobilie sollten Sie sich ein umfassendes Bild über den Zustand des Objektes und des Grundstückes machen. Dafür einen Bausachverständigen oder einen erfahrenen Handwerksbetrieb zu Rate zu ziehen, ist in jedem Falle empfehlenswert. Schließlich möchten Sie nicht im Nachhinein mit Mängeln konfrontiert werden, die Sie viel Geld kosten könnten.

Auch ein Gespräch mit einem Architekten vor dem Kauf ist ratsam, um das Haus nach dem Erwerb an die individuellen Wohnbedürfnisse anpassen und die Kosten für An- oder Umbauten transparent in die Kreditsumme einkalkulieren zu können.

Bei einem Neubau kommen Fertighäuser, wie auch Massivhäuser, oft auch Architektenhäuser genannt, in die Betrachtung. Meist bieten Fertighäuser mit vielen Änderungsmöglichkeiten eine kostengünstigere und dennoch nachhaltige Lösung. Ob Erker oder Innenaufteilung der Räumlichkeiten – erfahrene Hausbaufirmen bieten meisten jede Menge Spielraum für die Verwirklichung individueller Vorstellungen und Wünsche.

TIPP: Unter dem Stichwort „Eigenleistungen“ können Sie eigene Leistungen während der Bauphase mit einplanen. Diese Eigenleistungen sind nachweispflichtig gegenüber der Bank und reduzieren den Kreditbetrag. Wenn Sie also selbst Fliesen legen können oder den Innenausbau des Dachgeschosses handwerklich bewältigen wollen, sollten Sie das mit der Hausbaufirma vorab vereinbaren, um deren Angebot entsprechend anzupassen (Schritt 3).

Wenn Sie sich für einen Haustyp entschieden haben, lassen Sie sich von der Hausbaufirma ein umfassendes Angebot erstellen, das auch bei der Finanzierungsanfrage bei der Bank eingereicht werden kann.

Schritt 4: Der Vorvertrag

Wenn Sie ein geeignetes Objekt gefunden haben und sich mit dem Verkäufer einig sind, sollten Sie sich mit einem Vorvertrag den Hauskauf sichern. Mit einem Vorvertrag sichern Sie sich die Zusage des Verkäufers, dass er diese Immobilie an Sie und an keinen anderen Interessenten verkauft. Der Vorvertrag ist gewissermaßen Ihre verbindliche Reservierung – zu Ihrer Sicherheit.

Schritt 5: Die Finanzierungsanfrage und die Finanzierung

Wenn Sie von Ihrer Hausbank „grünes Licht“ bekommen haben, sollten Sie sich umfassend informieren, wer aktuell die preiswertesten Finanzierungen anbietet. Das kann, muss aber nicht, die Hausbank sein. Im Internet gibt es zahllose Vergleichsportale. Schauen Sie sich gut um! Sie sollten sich einige Angebote erstellen lassen und mehrere Konditionen genau prüfen: Wie flexibel ist der Baukredit? Passt er sich an mögliche Veränderungen der Einkommenssituation an? Sind Sondertilgungen möglich?
In der derzeitigen Niedrigzinsphase sollte ein möglichst hoher Tilgungssatz angestrebt werden, je nach finanziellen Möglichkeiten, drei bis fünf Prozent.

Anschließend wird die Finanzierungsanfrage gestellt. Die Bank entscheidet dann anhand Ihrer Einnahmen und Ausgaben, wie auch anhand Ihres sonstigen Verhaltens im Umgang mit Geld (siehe oben: Schufa), ob Sie den gewünschten Baukredit erhalten.

Nach der Kreditzusage der Bank wenden Sie sich
a) an die Hausbaufirma oder den Eigentümer der Bestandsimmobilie oder
b) an den Grundstückseigentümer, um den Weg zum Notar vorzubereiten (Schritt 6).

Schritt 6: Der Termin beim Notar

Der Notar setzt einen notariellen Vertragsentwurf auf, den beide Seiten, Käufer und Verkäufer, prüfen sollten. Nach der Unterzeichnung und Beurkundung des Vertrages ist sicherzustellen, dass der Käufer nach Zahlung, nach Kaufpreisbelegung, auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Dafür sind unter Umständen noch Genehmigungen anderer Personen einzuholen, zum Beispiel des Verwalters bei einer Eigentumswohnung.

Liegen dem Urkundsnotar alle erforderlichen Unterlagen von beiden Seiten vor, muss der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlen. Erst dann kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen, was je nach Gemeinde einige Wochen dauern kann. Erst jetzt hat der Käufer das Eigentum an der Immobilie wirksam erworben.

Wichtig: Seit August 2009 hat der Gesetzgeber den Verbraucherschutz bei Immobilienkäufen gestärkt. Durch das „Gesetz zur Änderung des Rechts zur Vertretung durch Rechtsanwälte vor den Oberlandesgerichten“ ist dem Käufer 14 Tage vor Vertragsunterzeichnung der vollständige Vertragsentwurf zuzusenden, damit der Käufer die wirtschaftlichen und finanziellen Risiken und den Vertrag an sich nochmals prüfen kann.

Damit haben Sie die für den Immobilienerwerb wesentlichen Schritte erfolgreich absolviert.